Simulation Fiscalité LMNP 2026
Fiscalité LMNP & Amortissement pour 260 000 €
Pour un bien immobilier meublé d'une valeur de 260 000 € générant environ 14 300 € / an de loyers, le Régime Réel vous permet de déduire 9 224 € / an d'amortissement comptable. Vous économisez ainsi environ 2 329 € d'impôt par an par rapport au régime Micro-BIC.
Régime Micro-BIC (Forfait 50 %)Abattement classique
3 375 € / an
Impôt + Prélèvements sociaux estimé
Recettes brutes annuelles :14 300 €
Abattement forfaitaire 50 % :-7 150 €
Base imposée aux impôts :7 150 €
Régime Réel (Recommandé)Amortissement comptable
1 046 € / an
Impôt après déduction des amortissements
Amortissement comptable / an :-9 224 €
Charges réelles déduites :-2 860 €
Gain fiscal annuel Réel vs BIC :+2 329 € / an
🔥 Soit 23 290 € d'économies d'impôt cumulées sur 10 ans !
Décomposition de l'amortissement LMNP pour un bien de 260 000 €
| Composant amortissable | Base de calcul | Durée amortissement | Déduction annuelle |
|---|---|---|---|
| Structure & Gros Œuvre Immeuble | 221 000 € (85 %) | 30 ans (~3,33 % / an) | 7 367 € / an |
| Mobilier & Équipements meublés | 13 000 € (5 %) | 7 ans (~14,28 % / an) | 1 857 € / an |
| TOTAL AMORTISSEMENT ANNUEL | 260 000 € | Liasse 2031-SD | 9 224 € / an |
Pourquoi le Régime Réel LMNP annule-t-il l'impôt sur les loyers ?
Charge comptable fictive
L'amortissement ne correspond pas à une sortie de trésorerie réelle. C'est une déduction fiscale autorisée qui réduit le résultat comptable à 0 €.
Amortissements reportables
Les amortissements non utilisés durant une année déficitaire sont mis en réserve et reportables sans limitation de durée.
Non-réintégration à la revente
En LMNP, contrairement aux sociétés à l'IS, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans la plus-value immobilière des particuliers lors de la revente.
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